Le 28 mai 2019 par Qonto

Acheter les murs de son entreprise à travers une SCI professionnelle

Pour une entreprise, disposer de locaux est quasiment indispensable. Les posséder comporte cependant plusieurs inconvénients :

  • La possession des locaux peut bloquer la revente de l’entreprise, si l’acheteur est uniquement intéressé par le fonds de commerce.
  • En cas de faillite, vous perdez votre entreprise, mais également vos locaux.
  • Si vous revendez vos locaux, le régime normal des plus-values s’applique et vous êtes taxé davantage.

C’est là qu’intervient la SCI. La SCI ? Oui, la société civile immobilière. N’ayez crainte. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi et comment la création d’une SCI professionnelle peut vous aider à acheter les locaux de votre entreprise.

1. Pourquoi créer une SCI Professionnelle pour acheter les locaux de son entreprise ?

Une SCI (pour société civile immobilière) est une société de gestion de biens immobiliers. Elle est créée par des associés (deux au minimum !) qui se répartissent les parts proportionnellement, selon leur apport. La SCI peut ensuite faire l’acquisition de biens immobiliers dont elle devient propriétaire. Par extension, les associés sont alors propriétaires du bien proportionnellement au nombre de parts détenues dans la SCI : si je détiens la moitié des parts de la SCI, je possède 50 % du bien immobilier. Elle est souvent utilisée par des particuliers pour acheter un bien immobilier en indivision, mais peut également servir dans le cadre professionnel, notamment pour acquérir les locaux de son entreprise. On parle alors de SCI professionnelle. Son atout principal : vous permettre d’acheter des locaux pour votre entreprise, sans pour autant les lier légalement parlant. De cette manière :

  • vous payez moins d’impôts en cas de revente des locaux
  • vous pouvez vendre séparément vos locaux et le fonds de commerce de votre entreprise
  • vous ne perdez pas vos locaux en cas de liquidation de votre entreprise

En créant une SCI professionnelle, vous pouvez également réaliser un montage juridique qui peut s’avérer juteux. L’idée est la suivante : vous êtes patron d’entreprise et vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour y installer votre entreprise. Plutôt que de l’acheter au nom de l’entreprise, vous pouvez l’acheter en votre nom propre via une SCI professionnelle et le louer à votre société. Mais quel avantage me direz-vous ? Eh bien, dans ce cas de figure, les loyers que l’entreprise vous verse ne sont pas imposables. Vous réduisez donc son assiette d’imposition. En parallèle, les loyers perçus vous aident à rembourser votre crédit immobilier et vous obtenez un bien pérenne.

Attention ! Ces atouts sont contrebalancés par quelques désavantages. Une SCI professionnelle a un fonctionnement précis, défini par ses statuts, auquel vous ne pouvez vous soustraire : rédaction des statuts, organisation d’assemblées générales, etc. Elle est une véritable société et vous engage donc à un certain nombre de tâches administratives.

2. Comment créer une SCI professionnelle ?

Comme toute création d’entreprises, la création d’une SCI professionnelle suit un processus codifié, comprenant plusieurs étapes :

  • La création des statuts, qui comprennent notamment le capital social de la SCI, la répartition des parts entre les membres en fonction de leurs apports respectifs, la désignation du gérant, les règles de fonctionnement de la société (vote, assemblées générales, etc.)…
  • La création du compte en banque de la SCI.
  • L’enregistrement des statuts au service des impôts des entreprises (SIE) et la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
  • L’inscription de la SCI au tribunal de commerce. C’est lui qui l’inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et remet à ses associés le Kbis.

Bon à savoir : cette procédure vous coûtera entre 350 € (si vous le faites seul) et 1500 € (si vous vous faites accompagner par un professionnel).

3. Choisir son régime fiscal

Si vous choisissez de créer une SCI professionnelle, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, avec chacun leurs avantages et leurs défauts.

L’impôt sur le revenu :

Si vous optez pour l’impôt sur le revenu, alors chaque membre de la SCI doit déclarer ses revenus tirés de la SCI sur sa déclaration d’impôts. Si votre SCI dégage des bénéfices et que votre entreprise est fortement imposée, cette solution est intéressante car elle fait baisser vos impôts personnels.

L’impôt sur les sociétés :

Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, vous pouvez défiscaliser l’amortissement du bien. C’est donc très avantageux dans un premier temps, lorsque vous amortissez le bien, mais moins une fois le bien entièrement amorti.

Attention ! Une fois choisi votre régime d’imposition, vous ne pourrez plus revenir en arrière. Prenez donc votre temps pour choisir la solution la plus adaptée, et consultez un notaire si vous avez des doutes.

4. Comment céder ses parts ?

Un des nombreux avantages de la SCI professionnelle est la simplification des procédures de cession. Si vous souhaitez céder des parts de votre SCI à vos héritiers, une donation-partage de la nue-propriété les rendra propriétaires à terme, tout en vous permettant de continuer de gérer la société grâce à l’usufruit. Vous profitez en plus d’abattements pour donations.

Comme nous l’avons vu plus haut, la SCI professionnelle permet également de vendre des locaux professionnels à un tiers, plus facilement que s’ils étaient la propriété de l’entreprise. Vous pouvez vendre vos locaux et votre entreprise totalement séparément.

Dans les deux cas, pour vendre vos parts vous devez d’abord définir un prix et demander l’accord des autres membres de la SCI. S’ils refusent en raison du prix, un expert du tribunal de grande instance (TGI) se charge de déterminer le juste prix. S’ils refusent en raison de l’identité de l’acheteur, ils doivent alors racheter vos parts sous 6 mois.

Si le statut de SCI professionnelle vous permet d’échapper à la rédaction d’un acte notarié (et aux démarches et coûts associés), la cession a tout de même un coût. Un coût temporel tout d’abord, puisque vous devez vous rendre au tribunal de commerce pour ajouter un acte modificatif. Et un coût économique également, puisque la vente est taxée :

  • L’acquéreur doit s’acquitter des droits d’enregistrement de 5 %.
  • Le vendeur s’acquitte lui de l’impôt sur les plus-values de 34,5 % si la valeur de ses parts a augmenté.

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